3 razões pelas quais o mercado imobiliário dos EUA pode estar à beira do colapso

Mercado imobiliário cai

AD Dragão

Co-produzido por Austin Rogers.

Ao longo do último ano, os fundamentos de quase todos os tipos de habitação nos Estados Unidos não pareciam muito melhores

  • Os preços das casas subiram 30-40% ou mais
  • Os aluguéis aumentaram 20-45%, dependendo do mercado
  • As taxas de vacância para imóveis alugados e habitações ocupadas pelos proprietários caíram para níveis quase inéditos

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Mas nada dura para sempre. As árvores não crescem no céu.

Na verdade, como os investidores de longa data estão bem cientes, movimentos exagerados nos mercados geralmente se invertem violentamente – geralmente, quanto mais exagerada a tendência, mais violenta é a reversão. Em vez de simplesmente reverter para a média, os movimentos excessivos de preços geralmente revertem e excedem significativamente a média na outra direção.

Apesar desse padrão preocupante, não prevemos necessariamente uma queda nos preços da habitação semelhante à Grande Crise Financeira. O futuro é incognoscível, e investir com base em previsões tão terríveis com mais frequência acaba sendo ruim do que funciona a seu favor.

No entanto, os dados não parecem bons para o mercado imobiliário. A seguir, apresentamos três razões pelas quais os preços das casas podem começar a cair em breve. E terminamos com uma rápida discussão sobre um dos nossos tipos favoritos de investimentos no momento.

1. Acessibilidade em rápida erosão para compradores de casas

A primeira e mais óbvia razão pela qual o mercado imobiliário pode estar com sérios problemas é o simples fato de que a acessibilidade da habitação diminuiu significativamente este ano.

Você só precisa considerar dois fatores para chegar a essa conclusão: os preços das casas e as taxas de hipoteca. Embora existam compradores em dinheiro, incluindo investidores institucionais como Blackstone (BX), bem como Fundos de Investimento Imobiliário (“REITs”) como Invitation Homes (INVH) e American Homes 4 Rent (AMH), a maioria dos compradores deve usar o financiamento para fazer uma compra tão grande.

Para a maioria dos compradores, a acessibilidade da casa basicamente se resume ao pagamento mensal total, e não ao preço de venda da própria casa. É por isso que as taxas de hipotecas em queda tendem a aumentar os preços das casas, enquanto as taxas de hipotecas crescentes tendem a desacelerar ou reverter o crescimento dos preços das casas.

Até agora neste ano, as taxas de hipoteca subiram rapidamente, mesmo com os preços das casas continuando a subir.

Dados de taxa de hipoteca de 30 anos

Gráficos Y

A taxa de hipoteca de 30 anos não é tão alta desde o final de 2008, mas os preços das casas praticamente dobraram desde então.

A mesma taxa de hipoteca combinada com preços de casas significativamente mais altos equivale a um pagamento mensal muito maior para compradores adicionais. Isso custou uma grande fatia de potenciais compradores fora do mercado.

A erosão da acessibilidade da habitação também pode ser vista na relação entre os preços das novas habitações e a renda disponível per capita:

Acessibilidade da casa nos Estados Unidos

Gráficos Y

A média de novas casas nos Estados Unidos atualmente é vendida por cerca de 10 vezes a renda disponível per capita. Essa proporção é mais alta do que em qualquer momento nos últimos 50 anos e pode muito bem ser uma alta de todos os tempos. Esse índice só poderia ser racionalmente sustentado por taxas de hipoteca ultrabaixas, que não temos mais.

2. Inventário de novas casas em expansão

Devido à rápida erosão da acessibilidade das casas para novos compradores, menos casas estão sendo vendidas. Este é um problema para os construtores de casas (XHB). Embora os inícios de moradias unifamiliares estejam despencando, os construtores começaram a construir um grande número de casas no final de 2020 e 2021, que agora devem ser entregues em um mercado com demanda muito menor do que o esperado.

Habitação começa nos Estados Unidos

Gráficos Y

É difícil exagerar o quão violento esse efeito de serra circular está se tornando. As taxas de hipoteca ultrabaixas combinadas com muito dinheiro de estímulo injetado pelo governo em 2020 e 2021 resultaram em uma enorme explosão na demanda, o que enviou sinais para as construtoras construir, construir, construir. Eles reagiram a esses sinais, mas então as taxas de hipoteca dispararam e o estímulo do governo secou.

Agora, um excesso de casas recém-construídas atingiu rapidamente seu nível mais alto desde março de 2009.

o excesso de casas recém-construídas rapidamente atingiu seu nível mais alto desde março de 2009.

Reserva Federal

Havia 11 meses de oferta no mercado em julho de 2022, e ainda não há indicação de que esse excesso de novas casas disponíveis esteja atingindo o pico.

As leis de oferta e demanda parecem indicar que o excesso de oferta exigirá preços mais baixos para que o mercado se clareie e o excesso de oferta seja reduzido.

3. Queda no volume de vendas

Sem surpresa, com base nos dois pontos anteriores, o volume de vendas de casas existentes (um mercado muito maior do que as novas casas) também está despencando. Novamente, é difícil exagerar a rapidez com que a tendência ascendente no volume de vendas de casas existentes de 2010 a 2021 foi revertida.

Vendas de casas existentes nos Estados Unidos

Gráficos Y

Por si só, o menor volume de vendas de imóveis não necessariamente leva a preços mais baixos de imóveis. Mas historicamente, essa correlação existe e é bastante forte.

Abaixo, vejamos o mesmo gráfico de vendas de casas existentes (roxo) sobreposto às mudanças de preços de casas ano a ano (laranja):

Vendas de casas existentes nos Estados Unidos

Gráficos Y

Como você pode ver, há uma correlação muito forte entre o volume de vendas de imóveis e os preços dos imóveis. Quando o volume de vendas de casas aumenta, o mesmo acontece com os preços das casas. Quando o volume de vendas de casas diminui, o crescimento dos preços das casas tende a segui-lo mais baixo, às vezes em território negativo.

Observe que o volume de vendas de casas existentes caiu (bem rapidamente) para aproximadamente o mesmo nível em que os preços das casas começaram a cair no final dos anos 2000. Isso significa necessariamente que os preços das casas vão subir? Não. Mas, no mínimo, indica que o crescimento nominal dos preços das casas deve cair para um dígito baixo.

Deve-se notar também, no entanto, que uma queda substancial nos preços da habitação não está além do campo de possibilidade.

Por que amamos REITs

Na High Yield Investor, os REITs estão entre os nossos setores favoritos do mercado de ações. Embora os rendimentos iniciais sejam mais baixos, o tipo de ativo é muito defensivo, se beneficia de uma inflação mais alta e tende a superar os imóveis privados por longos períodos.

Isto é especialmente verdadeiro para apartamentos:

desempenho superior multifamiliar

BSR REIT

Complexo de Apartamentos Armada Hoffler

Armada Hoffler

Embora acreditemos que a ocupação de apartamentos e o crescimento dos aluguéis provavelmente continuarão a moderar este ano, à medida que a economia se aproxima da recessão, é importante observar que a perda da casa própria é um ganho.

Veja, por exemplo, a relação mais ou menos inversa entre o crescimento da formação de famílias ocupadas pelos proprietários e a formação de famílias de inquilinos nas últimas duas décadas:

Formação do agregado familiar: proprietários vs inquilinos

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À medida que mais e mais compradores em potencial veem o preço de comprar uma casa tirado deles, o benefício está indo constantemente para os proprietários de apartamentos.

Mesmo além do declínio na acessibilidade da habitação, vários fatores favoráveis ​​ainda estão apoiando a demanda por imóveis para aluguel, principalmente apartamentos:

  • Desemprego baixo
  • Crescimento do emprego e aumento da taxa de participação
  • Aumento de receita
  • Grande coorte da geração Z capaz de substituir os millennials mais velhos que se mudam para casas unifamiliares.

Em outras palavras, não vemos as mesmas vulnerabilidades presentes para o desempenho de apartamentos que vemos para o mercado imobiliário.

Dito isso, aqui estão alguns dos nossos REITs multifamiliares favoritos:

  • Comunidades de AvalonBay (AVB): Este proprietário/promotor de apartamentos Classe A principalmente costeiro é o principal REIT multifamiliar focado nos mercados da Costa Leste e Oeste. Seu enorme pipeline de desenvolvimento, que está em grande parte localizado nas cidades de rápido crescimento do Cinturão do Sol, apresenta uma enorme oportunidade de criação de valor, pois pode desenvolver novas propriedades com um retorno muito maior do que as propriedades existentes. Apesar disso, seu preço está atualmente com desconto de 20% do NAV, representando uma avaliação historicamente baixa para a empresa.

Complexo de Apartamentos AvalonBay Communities

Comunidades de AvalonBay

  • BSR REIT (OTCPK: BSRTF): BSR é um pequeno REIT multifamiliar Classe B negociado na Bolsa de Valores de Toronto, bem como no mercado de balcão nos Estados Unidos. Mais de 90% de seu portfólio de apartamentos comunitários está concentrado no “Triângulo do Texas” de Houston, Dallas/Fort Worth. , e Austin. Esses mercados dinâmicos estão alimentando a taxa de crescimento de NOI de mesma loja da BSR entre os adolescentes. Atualmente, o preço é de 25% de desconto no NAV, apesar de crescer mais rápido em sua história.

Complexo de apartamentos BSR REIT

BSR REIT

  • Camden Estate Trust (CPT): A CPT com sede em Houston tem um valor empresarial de US$ 18 bilhões, principalmente o proprietário/desenvolvedor multifamiliar Sunbelt. Seu portfólio é composto por cerca de 60% de propriedades Classe B e 40% de propriedades Classe A, o que deve tornar sua renda de aluguel mais resiliente em meio à alta inflação e a uma possível recessão. Também é oferecido com um desconto de 20% no NAV, o que é raro para um REIT dessa qualidade.

Complexo de apartamentos Camden Property Trust

Camden Estate Trust

Em suma, embora estejamos cada vez mais preocupados com o fato de o mercado imobiliário dos EUA estar com sérios problemas, continuamos otimistas em relação aos apartamentos, especialmente aqueles localizados no Cinturão do Sol.

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