Conheça a startup coreana de aluguel de apartamentos interrompendo um mercado imobiliário em ebulição

Como membro fundador da WeWork Labs, subsidiária da gigante de escritórios compartilhados, Matthew Shampine ajudou a transformar o mundo dos imóveis comerciais. Agora ele está assumindo o pesado mercado imobiliário residencial sul-coreano, um aluguel de cada vez.


euViver em apartamentos apertados e inacessíveis continua sendo uma realidade sombria para muitos adultos. Quando Matthew Shampine, cofundador e CEO coreano-americano da startup de aluguel de apartamentos Dongnae, se mudou para Seul com sua esposa e filha recém-nascida, ele viu uma oportunidade de reformular essa realidade na Coreia do Sul.

“Eu realmente queria fazer algo que tivesse o maior impacto na maioria das pessoas”, disse Shampine, 39 anos, em uma entrevista em vídeo. “Você pode perguntar a qualquer um aqui, mas os coreanos têm uma forte afinidade com imóveis residenciais… podemos mudar toda a experiência, por completo, e atender às suas necessidades.”

Nascido na Coreia do Sul, Shampine foi adotado nos Estados Unidos e criado em Nova Jersey. Em 2007, ele retornou à Coréia para uma conferência sobre adotados coreano-americanos e se reconectou com sua família biológica. Lá, ele assumiu como missão voltar de vez e fazer o bem pelo país.

Shampine ingressou na WeWork em 2011 e cofundou a WeWork Labs, a incubadora de startups da empresa de compartilhamento de escritórios. Em 2018, ele se tornou diretor administrativo da WeWork Korea, onde conheceu o cofundador da Dongnae, Insong Kim, que atua como diretor de estratégia da empresa.

Juntos, o casal lançou Dongnae, com sede em Seul, em 2020, com o objetivo de tornar a mudança para um apartamento mais acessível e acessível. Seu principal produto, Dongnae FLEX, oferece propriedades de aluguel de curto prazo totalmente mobiliadas com baixos depósitos, atraentes para recém-formados ou viajantes incapazes de desembolsar os depósitos exorbitantes – até 350 meses de aluguel, de acordo com a startup – que geralmente são exigidos dos coreanos. apartamentos.

“A forma como nosso produto nasceu é que realmente permitimos que as pessoas vivam nos apartamentos que desejam”, diz Shampine. “Estamos desbloqueando todas essas novas opções porque você não está limitado pela quantidade de dinheiro que reservou para um depósito.”

Até agora, Dongnae abriu suas portas em tanto locais como internacionais investidores. Sua rodada de financiamento de US$ 21 milhões da Série A em março incluiu NFX, que apoiou pessoas como Lyft e Doordash, e MetaProp focado em proptech, um financiador de Airbnb, bem como o fundo de investimento mais antigo da Coreia, Daol Investment e Hana Financial. O novo capital trouxe o financiamento total da startup para cerca de US$ 34 milhões, após sua rodada inicial de US$ 4,1 milhões em dezembro de 2020 e sua rodada pré-seed de US$ 700.000 no ano anterior. Dongnae se recusou a divulgar sua avaliação atual.

“Imóveis residenciais são a maior classe de ativos aqui na Coréia”, disse Kyung Kuk-hyun, diretor administrativo da Daol Investment, em comunicado sobre o mais recente financiamento de Dongnae. “O incrível crescimento de Dongnae, juntamente com suas fortes parcerias financeiras com as principais instituições financeiras, torna este investimento atraente.”

Mais de 80% da riqueza das famílias coreanas está em imóveis, em comparação com cerca de 35% nos Estados Unidos, mas a propriedade da casa própria está se mostrando cada vez mais difícil. O preço médio de um apartamento em Seul, capital do país e cidade mais populosa, dobrou entre 2017 e 2021 para mais de US$ 1 milhão. A habitação tem estado no centro dos recentes debates presidenciais coreanos, com o recém-eleito presidente Yoon Suk-yeol prometendo acalmar o mercado e construir 2,5 milhões de novas casas em todo o país durante seu mandato de cinco anos.

Alugar nem sempre é uma alternativa mais fácil. O mercado imobiliário de aluguel da Coréia é amplamente baseado no jeonse, um sistema de pagamento exclusivo que exige que os inquilinos forneçam grandes depósitos iniciais. Conhecidas como “bolsas”, essas quantias representam até 80% do preço de venda de uma casa. O preço médio dos apartamentos em Seul em Jeonse foi de cerca de US$ 516.000 em agosto, enquanto alguns bairros podem chegar a US$ 572.400, segundo dados da KB Kookmin. Banco.

A prática generalizada de contrair empréstimos para liberar “dinheiro-chave” contribui para o agravamento da crise da dívida das famílias na Coréia, que ultrapassou 104% do PIB coreano em junho. Entre os cinco maiores credores do país, a dívida de Jeonse atingiu US$ 106,4 bilhões em junho passado, acima dos US$ 37,8 bilhões naquele mês em 2017. Mais da metade dos empréstimos pendentes eram de adultos na faixa dos 20 e 30 anos, que deviam US$ 63 bilhões.

Mais e mais coreanos estão deixando o sistema de aluguel de alto depósito. Das 258.313 transações de aluguel de apartamentos e casas em abril, 50,4% foram para aluguéis mensais, não jeonse, de acordo com o Ministério de Terras, Infraestrutura e Transporte da Coréia – o primeiro mês desde 2011 em que jeonse não realizou transações.

Shampine liga o abandono do jeonse às necessidades mutáveis ​​de jovens profissionais, que estão repensando os ideais tradicionais de casamento, criação de filhos e casa própria. Além da sensação “libertadora” de viver sem dívidas, o aluguel de imóveis de curto prazo oferece a esses adultos a oportunidade de explorar estilos de vida mais independentes e flexíveis, priorizando suas carreiras ou amizades. — a vizinhança escolar de um apartamento é menos importante do que sua proximidade para trabalhar ou localização em um “bairro legal”, diz ele.

“Para pessoas no final dos 20 e início dos 30 anos, a ideia de ser independente de seus pais é diferente de ser independente em termos de não ter um companheiro de quarto”, diz Shampine. “Vocês dois podem trabalhar juntos e realmente ter um apartamento incrível. No passado, aqui na Coréia, suas opções eram morar em um espaço de convivência muito pequeno ou em um officetel (um prédio com escritórios e unidades de convivência) sem quaisquer comodidades.

Dongnae começou como uma plataforma de listagem para inquilinos em potencial para reservar visitas com agências imobiliárias, mas teve sucesso limitado. Shampine diz que sua equipe não previu nenhuma “dinâmica cultural” que diminuiria a demanda por seu produto. “Percebemos que aqui na Coreia é muito fácil ir a qualquer condomínio da cidade, ou ter algum tipo de ligação com uma corretora, basta pedir uma visita quando quiser”, disse. “Então, o conceito de passar por um aplicativo e reservar [a tour] por exemplo, o próximo fim de semana, simplesmente não parecia tão atraente.

A falta de sucesso inicial levou a pensamentos “bons e saudáveis”, embora dolorosos, sobre o modelo de negócios, diz Shampine. Conversas com clientes, corretores e membros da equipe de campo informaram o objetivo de Dongnae de “tornar-se o fornecedor, em vez de buscar o fornecimento”. Em julho do ano passado, Dongnae mudou de listas de apartamentos para apartamentos com serviços. No final de seu último financiamento, a startup disse que suas propriedades abrangem 60 complexos de apartamentos – agora eles abrangem 80, espalhados por 12 bairros em Seul.

Olhando para o futuro, a Dongnae planeja expandir seus serviços domésticos oferecidos aos residentes, explorando o crescente mercado da Coréia de móveis e itens de estilo de vida. Outras startups que desenvolvem soluções para espaços de convivência tiveram um sucesso considerável. Em maio, a plataforma de design de interiores oHouse levantou US$ 182 milhões para se tornar o mais novo unicórnio da Coreia, com uma avaliação de cerca de US$ 1,6 bilhão.

Shampine espera inaugurar uma mudança cultural mais ampla. “Enquanto eu pessoalmente reflito sobre como a WeWork mudou os imóveis comerciais aqui, de aluguel de espaços e coworking para ambientes do mundo real dentro de escritórios, eu realmente espero que possamos fazer algo semelhante d ‘um ponto de vista residencial’, diz Shampine. “Tornando-se uma experiência melhor… para corretores, para proprietários e principalmente para locatários.”

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