December 3, 2022

As vendas de casas, os volumes de construção e agora até os preços das casas em muitos mercados (o último sapato a cair durante uma correção imobiliária) caíram. Claramente, o fato de as taxas de hipoteca terem explodido de 2,6% em dezembro de 2020 para 6% no início de setembro está algemando muitos compradores em potencial.

A última vez que as taxas de hipoteca flertaram mesmo em 5% foi no outono de 2018, um breve período de dois meses em que a demanda por moradias se contraiu rapidamente. A acessibilidade melhorou à medida que as taxas de hipoteca caíram para 4,5% em dezembro de 2018. A habitação estava em disputa no início de 2019, com taxas permanecendo abaixo de 5% até abril de 2022.

Estamos agora no sexto mês consecutivo de um ambiente de taxas de hipoteca acima de 5%, e a habitação está lutando para encontrar um fundo.

O limite da taxa de hipoteca de 5%

Por que o foco nas taxas de hipoteca de 5% como o gatilho para o desconforto do comprador? Embora as taxas de hipoteca mais baixas em 2020-21 tenham sido a chave para o avanço da habitação, elas agora estão prendendo os proprietários de imóveis que compraram ou refinanciaram durante essa janela de financiamento única em uma geração.

Considere isso 85% das hipotecas pendentes estão bloqueadas a taxas abaixo de 5%, com 24% em níveis abaixo de 3%. Boa sorte em persuadir alguém a abrir mão de sua hipoteca de taxa fixa abaixo de 3% ou até 4% quando a inflação está em seu nível mais alto em 40 anos e o custo de tudo é extremamente volátil.

De fato, de acordo com uma pesquisa recente da Instituto para Novas Tendências Domésticas64% dos proprietários existentes com hipoteca não comprará novamente se a taxa de hipoteca exceder 5%. A porcentagem de proprietários existentes que não estão dispostos a comprar novamente a uma taxa de hipoteca de 6% ou mais salta para 85%. Os atuais proprietários contam para 51% de todas as compras de casas e, em sua maioria, exigem uma hipoteca de acordo com a Associação Nacional de Corretores de Imóveis, qualquer impedimento à sua atividade de compra de casa pesa muito sobre o total de transações imobiliárias.

Sabendo que os proprietários de imóveis existentes representam 51% de todas as compras de imóveis e que 64% deles hesitam em comprar novamente com taxas de hipoteca de 5% ou mais, isso significa que 33% das transações imobiliárias podem desaparecer rapidamente no curto prazo. . Em taxas de hipoteca de 6% e acima, 43% das compras de casas podem desaparecer. Essas porcentagens são alarmantes e provavelmente refletem o cenário de acessibilidade abismal de hoje, que continua sendo o pior de todos os tempos.

Não confie em hipotecas de taxa ajustável (ARMs) para compensar a escassez de acessibilidade

Além do efeito de aprisionamento de taxas baixas que impedem os proprietários existentes de comprar uma casa, diretrizes de subscrição de hipotecas de taxa ajustável (ARM) mais rígidas após Dodd-Frank provavelmente reduzem as compras potenciais de casas para todos os compradores de casas.

Enquanto antes da Grande Crise Financeira, os compradores de casas se qualificavam para a baixa taxa introdutória em ARMs, depois de Dodd-Frank os compradores geralmente devem se qualificar para a taxa de redefinição mais alta para evitar choque de pagamento. Para perspectiva, os ARMs representaram 17% de todas as originações de hipotecas de 1990 a 2008, servindo como uma válvula de liberação de pressão de acessibilidade em todos os ciclos de pico de taxa anteriores.

Em meados da década de 1990, quando as taxas de hipotecas fixas de 30 anos subiram mais de 9%, o uso de ARM cresceu para 35% de todas as hipotecas. Em 1999-2000, quando as taxas de hipotecas fixas de 30 anos excederam 8%, o uso de ARM subiu novamente para 34% de todas as hipotecas. Para comparação, a porcentagem de compradores O uso de ARM hoje é de apenas 8,5%mesmo que a acessibilidade da habitação esteja perto do nível mais baixo de todos os tempos e as hipotecas de taxa fixa de 30 anos mais que dobraram no espaço de 19 meses.

Além disso, o diferencial da taxa de juros entre uma hipoteca de taxa fixa de 30 anos e uma hipoteca de taxa ajustável é o maior desde 2014, indicando taxas ARM inferiores ao normal em comparação com as taxas fixas. Embora cautelosas a longo prazo, as diretrizes de subscrição pós-Dodd-Frank para ARMs estão se mostrando dolorosas para a habitação em sua primeira dança estendida com altas taxas.

Preços mais baixos das casas ajudarão a restaurar a acessibilidade

Esperamos que os preços mais baixos das casas em muitos mercados melhorem a acessibilidade no futuro, combinados com o aumento da renda. Esse processo deve ajudar a atrair os proprietários existentes a comprar novamente no futuro, mesmo que as taxas não retornem aos mínimos históricos de 2020-21. O tempo dirá quanto tempo e quão profundo esse processo de recalibração levará antes que a habitação encontre um piso.

Do nosso ponto de vista, o remédio de acessibilidade necessário para muitos mercados imobiliários é a queda de preços de dois dígitos, especialmente no novo mercado doméstico. Para fins de perspectiva, o pagamento do principal e dos juros de um empréstimo imobiliário de US$ 400.000 a uma taxa de hipoteca de 3,5% é de cerca de US$ 1.800 por mês. A uma taxa de hipoteca de 5%, uma redução de 16% no preço dessa mesma casa resulta no mesmo pagamento da hipoteca de cerca de US$ 1.800. As reduções de preços são poderosas alavancas de acessibilidade.

Um tsunami de oferta é improvável, mas não ignore o lado da demanda da moeda

Salvo perdas de empregos ou quedas acentuadas na renda, é improvável que os proprietários de imóveis que bloquearam hipotecas de taxa fixa na era 2020-2021 sejam forçados a vender suas casas. O mesmo pode ser dito para a maior parte dos proprietários evitando o potencial zumbido de redefinição do ARM, que também pode desencadear vendas forçadas.

Combinadas, essas duas forças devem limitar a chegada ao mercado de ondas de oferta habitacional, o que é bom, ou seja, vendas em dificuldades. No entanto, resta saber se essas mesmas forças irão imobilizar e limitar a demanda de uma forma que a habitação nunca experimentou em ambientes de taxas crescentes anteriores.

A julgar pelo ritmo acelerado da desaceleração nas vendas de casas, volumes de construção e agora os preços, parece que a habitação não tem as chaves para escapar dessa desaceleração tão cedo.

Rick Palacios Jr. é diretor de pesquisa e diretor administrativo da John Burns Real Estate Consulting.

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