December 3, 2022
As vendas pendentes de casas caíram pelo terceiro mês consecutivo em agosto

Daniel Acker | Bloomberg | Imagens Getty

Os preços das casas estão caindo na maioria dos mercados em todo o país.

No entanto, os preços das casas ainda estão mais altos do que há um ano e provavelmente não cairão muito.

O forte aumento das taxas de hipoteca nos últimos meses tornou a habitação mais cara para quem precisa de um empréstimo. Embora alguns compradores estejam recuando e alguns vendedores estejam reduzindo seus pedidos, a forte demanda e a oferta apertada estão sustentando os preços.

Relatórios recentes usam comparações mensais devido à forte reviravolta no boom imobiliário impulsionado pela pandemia. Portanto, as mudanças podem parecer dramáticas.

A Black Knight, uma empresa de software imobiliário, dados e análise, registrou o segundo mês consecutivo de quedas em agosto, com preços 0,98% abaixo de julho. Ele relatou um declínio mensal revisado para cima de 1,05% em julho. Juntos, esses declínios marcam os maiores declínios mensais em mais de 13 anos e o oitavo desde pelo menos o início dos anos 1990, disse Black Knight.

“Qualquer um teria sido o maior declínio de preço em um mês desde janeiro de 2009 – juntos eles representam dois meses consecutivos de quedas significativas após mais de dois anos de crescimento recorde”, disse Ben Graboske, presidente de dados e análises da Black Knight. , escrito no relatório.

“O Os únicos meses com quedas de preços mensais significativamente maiores do que vimos em julho e agosto foram no inverno de 2008, após a falência do Lehman Brothers e a subsequente crise financeira”, disse ele.

Apesar de todos esses fatores, é importante lembrar que o setor imobiliário também é fortemente influenciado pelas forças econômicas locais. É sazonal também. As famílias tendem a comprar casas maiores e mais caras na primavera e no verão, para que possam se mudar entre os anos escolares. Isso eleva os preços. Casas menores e mais baratas tendem a se esgotar no outono e no inverno, reduzindo os preços. É por isso que os preços das casas são geralmente comparados ano após ano, para obter a leitura mais precisa.

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O preço médio das residências está agora em cerca de 2%, ou US$ 8.800, em relação à alta de junho de US$ 438.000. A Black Knight relata que os preços estão em alta em 97 dos 100 maiores mercados dos EUA, mas ainda são cerca de 40% mais altos do que em 2019, antes da pandemia.

Mas a taxa de crescimento está diminuindo. Esta semana, a CoreLogic informou que os preços das casas foram 13,5% mais altos em agosto do que no mesmo mês do ano anterior. Esta é a menor taxa de valorização anual desde abril de 2021, segundo o relatório. Isso reflete em parte a desaceleração da demanda dos compradores devido ao aumento das taxas de hipoteca. A CoreLogic espera que esses aumentos anuais continuem a diminuir, mas ainda apresentarão um ganho de 3,2% até agosto do próximo ano.

A Associação Nacional de Corretores de Imóveis, em seu O relatório de vendas de casas de agosto mostrou que o preço médio de uma casa existente aumentou 7,7% ano a ano. Compare isso com um ganho de 15% ano a ano em maio passado. A mediana é muitas vezes distorcida pelos tipos de casas vendidas. Após um boom nas vendas de casas de luxo durante a pandemia, as vendas de casas mais caras caíram em agosto. Isso pode explicar pelo menos parte do menor ganho anual.

Os agentes imobiliários notaram, no entanto, que enquanto os preços das casas tradicionalmente caem de julho a agosto, este ano caíram três vezes a taxa normal.

Alguns mercados suavizam mais rápido do que outros. De acordo com Black Knight, alguns dos mercados que estão vendo os maiores declínios são alguns dos mais caros do passado, como San Jose, San Francisco e Seattle. Esses mercados são os mais atingidos pelo aumento das taxas de hipoteca porque eram tão inacessíveis para começar.

Outros mercados que sofrem declínios acentuados são aqueles que tiveram o maior aumento na demanda durante a pandemia, como Phoenix e Las Vegas. Com a capacidade de trabalhar de qualquer lugar, as pessoas afluíram para esses mercados comparativamente mais acessíveis, onde o clima talvez fosse mais amigável. Esse aumento na demanda impulsionou os preços.

Fortes ganhos de preços se mantêm nos mercados da Flórida, que continuam a ter forte demanda devido à mudança de muitos trabalhadores de tecnologia do Vale do Silício para o Cinturão do Sol durante a pandemia.

Oferta mais apertada empurra os preços para cima

É improvável que os preços das casas caiam drasticamente, como aconteceu durante a Grande Recessão causada pela crise financeira, pois há muito mais demanda do que oferta.

Antes da pandemia, os suprimentos eram baixos devido a uma década de construção insuficiente após a Grande Recessão. A compra furiosa de casas durante a pandemia apenas exacerbou essa escassez. Esse desequilíbrio entre oferta e demanda elevou os preços das residências em mais de 40% em apenas dois anos.

Há também menos fornecedores. Eles veem o mercado enfraquecendo e alguns não querem receber menos para sua casa do que acham que ela merece.

“Neste momento, os vendedores em potencial não apenas enfrentam queda na demanda e queda nos preços devido ao forte aumento das taxas de juros, mas também estão cada vez mais dissuadidos de desistir de suas próprias hipotecas a taxas historicamente baixas neste ambiente. Alguns podem estar esperando no mercado para ver se a demanda – e os preços – voltam na primavera”, disse Graboske.

Há cerca de três meses de oferta no mercado existente, o que representa cerca de metade do que é considerado um mercado equilibrado. Há mais oferta no mercado de casas novas, mas as novas construções têm preços mais altos e os compradores agora enfrentam taxas de hipoteca mais altas. A acessibilidade ainda está em um dos piores níveis da história, apesar de uma ligeira queda nos preços.

O que a maioria dos especialistas parece concordar é que este não é um mercado imobiliário “normal” ou mesmo uma correção normal de preços. A inflação, a incerteza econômica global, o aumento das taxas de hipoteca e a oferta ainda restrita de casas à venda estão pesando sobre os potenciais compradores. Resta saber até que ponto eles vão recuar e até que ponto esse recuo vai esfriar os preços.

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