Refinanciamento de edifícios de escritórios mais antigos é mais difícil em um mercado mais difícil – Observador Comercial

Mercados voláteis proporcionam investimentos seguros, então ouvir que o estado do mercado de refinanciamento é como um caleidoscópio não é muito tranquilizador.

No entanto, como explica Brad Zampa, vice-presidente executivo e sócio sênior da equipe de mercados de capitais do norte da Califórnia da CBRE, o ambiente para refinanciamento comercial, particularmente para propriedades de escritórios menos desejáveis, não está mais ancorado pela incerteza atual.

“O mercado de escritórios está no limite agora”, disse Zampa, acrescentando que a situação é terrível nacionalmente, mas especialmente nos mercados da Costa Oeste que ele cobre, incluindo São Francisco, Los Angeles e Seattle. “Os 10 a 20% dos principais edifícios em cada distrito comercial central capturarão a participação de mercado dos trabalhadores que retornam ao escritório. E acabamos com uma enorme faixa de prédios que ninguém conhece.

O desconhecido é tanto sobre os dados atuais quanto sobre a atividade futura. É incrivelmente difícil avaliar edifícios e financiá-los, pois os aluguéis flutuam e criar compensações é um desafio. Os edifícios podem ser alugados, mas permanecem em grande parte desocupados ou subutilizados, criando obstáculos significativos para credores e proprietários.

“Os credores dizem: ‘Ninguém está aqui, como posso garantir isso? disse Zampa. “Eles estão apenas tomando prédios com bons inquilinos, e isso é um grande problema.”

Muitos esperavam que o período após o Dia do Trabalho marcasse um retorno ao poder em grande escala. Isso ainda não aconteceu, com grandes empresas como Apple e KPMG anunciando com antecedência uma abordagem híbrida para o local de trabalho em que os trabalhadores entram no máximo alguns dias por semana. A empresa de segurança Kastle Systems, que rastreia as varreduras de entrada de escritórios, registrou a ocupação nacional de escritórios nos principais mercados em 43% na maior parte de agosto.

A dor também não está espalhada uniformemente pelos mercados. Alguns viram mais sinais de vida e atividade imobiliária do que outros. Mas com muitas empresas diminuindo suas pegadas e a antecipação de uma recessão crescente, proprietários e operadores enfrentam desafios crescentes, incluindo refinanciamento. E os credores recuaram, com a Mortgage Bankers Association (MBA) esperando uma desaceleração na emissão de hipotecas comerciais no segundo semestre do ano.

“O mercado é muito fluido e cada operação é subscrita de forma diferente com base no risco”, disse Susan Hill, diretora-gerente sênior de mercados de capitais da JLL. “O mercado é líquido com maior monitoramento das premissas de subscrição e pontos de dados de mercado em tempo real.”

Esse risco, disse Zampa, manteve setores significativos do mercado de capitais, especialmente os grandes bancos e o mundo CMBS, fora de todas as transações, exceto as mais seguras. Alguns bancos regionais estão tentando intervir e conquistar uma fatia de mercado que normalmente perderiam para os grandes players, mas isso não compensa a diferença. Hill acrescentou que pequenos bancos ou empresas financeiras locais ou regionais fazem muito do refinanciamento de edifícios das classes B e C. Essas empresas são “inundadas” com pedidos de empréstimos.

Condições de financiamento difíceis atingirão duramente os edifícios de escritórios das classes B e C, acrescenta Hill, particularmente aqueles que terão dificuldades para adicionar amenidades e mais espaço comum, ou residir em locais que não são acessíveis a pé. Escritórios com inquilinos fortes e bons planos de negócios provavelmente ainda poderão fazer negócios. Uma reforma de US$ 128 milhões para a 77 Water Street em Manhattan quebrou a relutância do banco em agosto, graças a fortes inquilinos, incluindo um escritório de advocacia e uma empresa de engenharia Arup.

“Ainda há uma grande incógnita sobre como o escritório mudará daqui para frente”, disse Hill.

O refinanciamento de imóveis comerciais como um todo disparou nos últimos trimestres, recuperando-se significativamente de uma queda nos primeiros meses da pandemia. Um aumento geral de 23% no valor das propriedades comerciais no ano passado, de acordo com a pesquisa do MBA, ofereceu muitas razões para refinanciar. No primeiro trimestre de 2020, o número de refinanciamentos comerciais foi de 31.383, de acordo com a ATTOM Data. Esse número caiu pelo resto do ano antes de subir no quarto trimestre de 2020 e atingir uma alta de 46.434 no segundo trimestre de 2022 (o total mais alto desde o segundo trimestre de 2008).

“No ano passado estávamos em lágrimas”, disse Zampa. “Muitos dos meus concorrentes tiveram um ótimo, se não o melhor ano.”

Essas estatísticas podem mascarar os desafios enfrentados pelos edifícios de escritórios mais antigos, em particular. Zampa salientou que o mercado de apartamentos continua a ser o mais líquido em termos de financiamento, seguido pelo industrial e depois pelas ciências da vida, segmentos cuja procura e investimento têm vindo a crescer a taxas substanciais.

Os dados do ATTOM também não destacam a bifurcação em curso no setor de escritórios. As ações de classe A mais recentes e de alto perfil podem encontrar o refinanciamento necessário para manter e atualizar e adicionar o tipo de comodidades pós-pandemia – espaço comum e colaborativo aprimorado, espaço interno-externo e tecnologia – que as tornam ainda mais desejáveis ​​( e justificar aluguéis mais altos para pagar os custos de empréstimos mais altos de hoje). O resto do mercado, particularmente os edifícios muito mais antigos, está enfrentando o choque do aumento das taxas de juros com menor ocupação.

Adam Gibbons, diretor de investimentos do CIM Group, um grande investidor, disse o Executivo de Propriedades Comerciais em março que a CIM é “muito, muito cautelosa quanto a empréstimos para commodities Classe B mais antigas, onde não há um caminho claro para como e quando esses edifícios serão alugados”.

Zampa diz que os proprietários nessas situações não podem obter seus empréstimos estendidos, então ele sugere que eles peçam aos credores um reembolso e uma extensão. O financiamento para viagem simplesmente não existe de outra forma, e seus pagamentos podem triplicar no atual ambiente de taxas de juros.

“Estender até 2023 e viver para lutar outro dia”, disse ele. “Levar 7, 8 ou 9% para salvar seu prédio é uma armadilha.”

Muitos proprietários de escritórios podem não ter dinheiro suficiente para fazer seus empréstimos por mais um ano. Há “rachaduras” se formando, disse Zampa. Sem dinheiro suficiente para garantir novos empréstimos, pode haver 12 a 18 meses à frente para proprietários de prédios de escritórios menos desejáveis ​​que estão perdendo ou incapazes de atrair inquilinos e têm pouca ou nenhuma renda. Os preços teriam que cair significativamente para que os desenvolvedores fizessem um esforço em larga escala para conversões caras de escritório para casa, ou para investidores verem valor em ativos em dificuldades.

“Parece um pouco como 2010, 2009, mas há uma mudança fundamental na forma como usamos o desktop”, disse Zampa.

Jamie Woodwell, vice-presidente de pesquisa de imóveis comerciais do MBA, concorda. Ao contrário de recessões anteriores, em que as empresas faliram e depois deixaram de cumprir suas obrigações de arrendamento, prejudicando os proprietários imediatamente, os inquilinos não estão desaparecendo inesperadamente. Portanto, leva muito mais tempo para entender onde as empresas estão e quanto de sua pegada elas vão desistir, e os empréstimos continuam a ter um bom desempenho.

Zampa disse que sua equipe até discutiu o que as cidades podem fazer para ajudar a estabilizar a situação, como incentivos fiscais de negócios desencadeados pela ocupação e uso de escritórios, para ajudar as empresas a trazer os funcionários de volta aos escritórios. Há necessidade de revitalizar os centros urbanos em algumas cidades ou correr o risco de uma redução significativa na arrecadação tributária e as conseqüentes crises orçamentárias municipais.

Os analistas esperam que o mercado de escritórios chegue ao fundo do poço para que possam obter contratos para subscrever e obter dados para triangular o valor.

“Nós realmente precisamos recuperar nossas cidades, e não sei quando isso vai acontecer”, disse Zampa. “O mercado está completamente congelado. Este é um momento em que você abraça seu banqueiro.

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